剛剛過(guò)去的2024年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策大年”。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2024年全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超750次，無(wú)論是政策力度、出臺(tái)密度還是落地速度，均刷新了歷史記錄。

不久前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。會(huì)議明確指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其中，“持續(xù)用力”、“加力實(shí)施”等表述，在歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)表述中較為罕見(jiàn)，凸顯了政策對(duì)于“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的決心。

2025年，勢(shì)必會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)極具標(biāo)志性的一年。隨著各項(xiàng)政策精準(zhǔn)發(fā)力、層層催動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的曙光已現(xiàn)，迎來(lái)了久違的“暖冬”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2024年10月和11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，重點(diǎn)城市銷售面積和銷售額持續(xù)改善，一二線城市是止跌回穩(wěn)的領(lǐng)跑者。

此番房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，絕非簡(jiǎn)單的舊事重演、潮起潮落，它承載著更為深刻的意義——行業(yè)發(fā)展模式正經(jīng)歷一場(chǎng)脫胎換骨的深度革新。

聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前沿陣地，“好房子”已然躍升為企業(yè)決勝市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，行業(yè)告別粗放的“三高”模式，構(gòu)建高質(zhì)量增長(zhǎng)新模式，完成增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，已然是行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的關(guān)鍵一役。

在行業(yè)變革之際，房企該如何“換擋”突圍？

地產(chǎn)“革新”，比拼“好房子”

1994年，我國(guó)城市人均居住面積18.7平方米。截至2023年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過(guò)40平方米。這一數(shù)據(jù)的顯著躍升，標(biāo)志著我國(guó)住房發(fā)展邁上新臺(tái)階，從關(guān)注“有沒(méi)有”邁向“好不好”。

2024年，住建部多次強(qiáng)調(diào)“好房子”建設(shè)，要求系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)建造綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

在地產(chǎn)革新浪潮大背景下，對(duì)于房企而言，誰(shuí)能精準(zhǔn)洞悉消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宅的訴求，匠心打造契合時(shí)代需求的“好房子”，誰(shuí)便能在未來(lái)的市場(chǎng)中搶占先機(jī)。

正如平安證券分析師所指出的，若房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”持續(xù)演繹，行業(yè)或率先迎來(lái)“核心區(qū)+好產(chǎn)品”細(xì)分市場(chǎng)企穩(wěn)，同時(shí)銷售限價(jià)放開(kāi)、土拍條件優(yōu)化有望帶來(lái)盈利空間改善。

事實(shí)也佐證了“核心區(qū)+好產(chǎn)品”的巨大潛力。

中指研究院以及克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，20家百億級(jí)房企的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比高達(dá)86.5%。中高端改善類需求逐漸成為房企業(yè)績(jī)支撐，90-140平方米首改產(chǎn)品銷售額占比近半；140平方米以上的中高端改善類產(chǎn)品銷售額占比大幅提升。

在過(guò)去幾年的周期洗禮中，那些成功實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍、穿越周期的房企，大多都將戰(zhàn)略目光聚焦于產(chǎn)品品質(zhì)提升，持之以恒地深耕“好房子”，龍湖集團(tuán)便是其中的佼佼者。

龍湖有著深厚的“好房子”基因，1997 年首個(gè)項(xiàng)目重慶龍湖花園南苑就成為品質(zhì)住宅的典范，可謂 “一出生便風(fēng)華正茂”。近幾年，龍湖云河頌、御湖境、觀萃等系列產(chǎn)品接連面世，精筑品質(zhì)深受業(yè)內(nèi)外認(rèn)可。

比如，在“好房子”這條新賽道上，龍湖打造的觀萃符合“好城市（有產(chǎn)業(yè)和配套）、好街區(qū)（超級(jí)界面）、好小區(qū)（功能空間豐富）、好房子（產(chǎn)品品質(zhì)高、創(chuàng)新點(diǎn)多）”標(biāo)準(zhǔn)，是有品質(zhì)、有煙火氣、有自然靜氣、有溫?zé)崛饲榈男滦妥^(qū)。

正是得益于“好房子”基因，觀萃在多個(gè)核心城市實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)勁銷。

9月底，龍湖在北京、上海、成都三地的觀萃項(xiàng)目陸續(xù)亮相，其中北京觀萃首次開(kāi)盤勁銷超10億；上海觀萃拿地7個(gè)月三次開(kāi)盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度記錄；成都觀萃亮相約3個(gè)月即實(shí)現(xiàn)清盤。

龍湖在產(chǎn)品領(lǐng)域的精研深耕、持續(xù)創(chuàng)新，也在業(yè)界權(quán)威榜單上得到了充分認(rèn)可。比如，龍湖·觀萃榮獲克而瑞2024年度全國(guó)十大品質(zhì)美宅產(chǎn)品系，北京龍湖中關(guān)村觀萃項(xiàng)目更是被克而瑞評(píng)為2024年度全國(guó)十大品質(zhì)作品。

展望2025年，“止跌回穩(wěn)” 態(tài)勢(shì)漸明，一場(chǎng)深度革新蓄勢(shì)待發(fā)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)仍聚焦于高品質(zhì) “好房子”。

在此關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，龍湖集團(tuán)憑借其深厚的“好房子”基因和持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，有望在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)更大的發(fā)展。

增長(zhǎng)“換擋期”，尋找“強(qiáng)引擎”

置身當(dāng)下行業(yè)深度變革的浪潮之中，過(guò)往 “能住就行” 的粗放式品質(zhì)追求已難覓市場(chǎng)。與此同時(shí)，曾風(fēng)靡一時(shí)的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”三高模式愈發(fā)顯得難以為繼，甚至如同枷鎖，制約房企穩(wěn)健前行。

房企已然到了破舊立新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，迫切需要構(gòu)建高質(zhì)量增長(zhǎng)新模式，完成增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)“換擋”，以此來(lái)適應(yīng)新的市場(chǎng)格局。

放眼海外市場(chǎng)，不乏構(gòu)建新模式從而成功穿越周期的范例。

全球市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)霍頓房屋，曾在2008 年美國(guó)次貸危機(jī)中遭受重創(chuàng)，收入銳減、陷入債務(wù)困境。面對(duì)危機(jī)，霍頓公司果斷打折促銷清庫(kù)存，降低負(fù)債率，還迅速調(diào)整市場(chǎng)定位，將客戶定位更新為首次置業(yè)及改善型住房人群，并推出四條新產(chǎn)品線。

日本房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)之一三井不動(dòng)產(chǎn)，憑借穩(wěn)健的租賃業(yè)務(wù)，手握穩(wěn)定現(xiàn)金流，成功在日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及亞洲金融危機(jī)中避險(xiǎn)。2003年，三井不動(dòng)產(chǎn)明確提出降低杠桿率，加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)，并將發(fā)展管理業(yè)務(wù)作為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

汲取海外成功經(jīng)驗(yàn)，回歸聚焦國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。龍湖集團(tuán)同樣手握成熟且極具借鑒意義的應(yīng)對(duì)策略，一方面要嚴(yán)守較低的負(fù)債水平，構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)防線；另一方面持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收入及利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比，鍛造強(qiáng)勁的發(fā)展引擎。

在過(guò)去二十多年，龍湖集團(tuán)始終嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，保持著較低的負(fù)債水平。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債余額1874.2億元，較年初減少52億元，這一降勢(shì)直至2024年底仍在延續(xù)；同期，在手現(xiàn)金500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.7倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率58.6%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

龍湖集團(tuán)憑借細(xì)致鋪排，不僅如期完成債務(wù)兌付，還多次提前行動(dòng)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。至 2026 年底，龍湖集團(tuán)境外公開(kāi)債券無(wú)到期壓力，供應(yīng)鏈 ABS、商票等更是早已清零，沒(méi)有后顧之憂。

如果說(shuō)較低的負(fù)債水平是龍湖集團(tuán)防守的堅(jiān)盾，那么長(zhǎng)期可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)無(wú)疑就是其進(jìn)攻的長(zhǎng)矛。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍湖集團(tuán)“強(qiáng)引擎”——商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和智慧營(yíng)造四大航道實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性收入及利潤(rùn)的貢獻(xiàn)增長(zhǎng)，成為助力其穿越周期的第二曲線。

數(shù)據(jù)是最有力的證明，2024上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)集團(tuán)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%；經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的毛利率超50%、凈利率超25%，對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)更提升至80%以上。

中金公司在研報(bào)中指出，龍湖集團(tuán)作為稀缺的“開(kāi)發(fā)+持有”標(biāo)的，有望通過(guò)高度自律、積極作為，在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復(fù)后解鎖優(yōu)越模式帶來(lái)的估值重塑。

在房地產(chǎn)行業(yè)這場(chǎng)深刻變革的馬拉松賽道上，龍湖集團(tuán)已然憑借其對(duì) “好房子” 的執(zhí)著堅(jiān)守與高質(zhì)量增長(zhǎng)模式的成功構(gòu)建，成為眾多房企矚目的燈塔。未來(lái)，隨著政策與市場(chǎng)的協(xié)同共振，相信龍湖不僅為自身鑄就更為穩(wěn)固的行業(yè)地位，也為整個(gè)行業(yè)探索出更多可持續(xù)發(fā)展的嶄新路徑。