作者：周軍律師

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近年來，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾糾紛與日俱增，很多業(yè)主認為物業(yè)公司沒有提供“滿意”的服務。物業(yè)公司則因為拒繳物業(yè)費和業(yè)主對簿公堂。

那么如何判斷業(yè)主和物業(yè)誰是誰非呢？就讓我們來看下法律是怎么規(guī)定的吧。

一、 什么情況下可以不交物業(yè)費

1. 物業(yè)公司提供的服務存在明顯瑕疵的。比如因物業(yè)公司未盡責導致業(yè)主財產損毀（車輛被劃傷，財物被盜等）等，業(yè)主可以主張少交物業(yè)費。

2. 物業(yè)公司未履行應盡義務。比如公共部分建筑，設施設備損毀未及時修繕影響業(yè)主生活的。

3. 物業(yè)服務合同未約定或者未經業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

4. 開發(fā)商在房屋未經驗收合格的情形下通知業(yè)主收樓的，業(yè)主有權拒絕收樓，且無需承擔自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費。

二、 什么情況下不能拒交物業(yè)費

1. 房屋質量，比如房屋漏水等。房屋質量問題由開發(fā)商商負責，即便是開發(fā)商設立的物業(yè)公司，因為公司是獨立法人，業(yè)和主物業(yè)公司之間系物業(yè)服務合同關系，和房屋買賣涉及的質量問題不是同一法律關系。房屋存在質量問題，業(yè)主應追究開發(fā)商的賠償責任，不可以此為由拒交物業(yè)費。

2. 未辦產證。辦證義務方為開發(fā)商，即便是開發(fā)商設立的物業(yè)公司，因為公司是獨立法人，并且提供了物業(yè)服務，則業(yè)主不得以未證為由，拒交物業(yè)費。

3. 鄰里糾紛。物業(yè)并沒有判定鄰里糾紛的權利和義務，鄰里糾紛只能通過協(xié)商或訴訟解決。因此，業(yè)主不得以鄰里糾紛為由拒交物業(yè)費。

三、 哪些行為需要業(yè)主和物業(yè)公司互相監(jiān)督

發(fā)生以下情形的，業(yè)主有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；物業(yè)公司應當及時勸阻、制止，并有權依照法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；

　（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

　（二）在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業(yè)樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目；

?。ㄈ┱加没蛘邠p壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　（四）違法搭建建筑物、構筑物，開挖、擴建地下室；

?。ㄎ澹┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品；

?。ㄆ撸p壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

?。ò耍┥米栽诮ㄖ?、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

?。ň牛┏^規(guī)定標準排放噪聲；

?。ㄊ┓?、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

四、 物業(yè)糾紛如何處理

（一）不能這樣處理

1. 物業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量

2. 物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

（二）可以這樣處理

1. 業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

2. 業(yè)主未交物業(yè)服務費的，物業(yè)公司可以上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)公司可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

五、 物業(yè)合同解約或續(xù)約

（一） 解約

業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同，但當提前六十日書面通知物業(yè)服務人。

物業(yè)公司不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會。

（二） 續(xù)約

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

（三） 視同續(xù)約

業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。雙方都可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

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【法律依據】

《民法典》

第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

第九百四十八條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

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