來源：秦朔朋友圈

頭圖由豆包生成，提示詞：正在建設(shè)樓房

不知不覺，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了三年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成的影響大家有目共睹。

房?jī)r(jià)今年會(huì)見底嗎？今后國(guó)內(nèi)的房子是否值得投資？這依然是大眾所關(guān)心的話題。

筆者一年前在秦圈撰文《房?jī)r(jià)何時(shí)見底？》《房子何時(shí)？》分別就這兩個(gè)大家關(guān)心的問題，作出明確的解答。

這一年來，國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)也如以上兩篇文章中的預(yù)判——繼續(xù)步步走低（如下圖）。

現(xiàn)在，大眾更關(guān)心的是：2025年各方面的宏觀條件會(huì)有哪些進(jìn)一步的變化？這些變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)嗎？

我們來一起探討。

宏觀基本面對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正反各半

對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)構(gòu)成支持的因素為以下幾點(diǎn)：

1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：官宣預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，從信心上支撐房?jī)r(jià)走穩(wěn)。

2、城鎮(zhèn)化進(jìn)程：隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，更多人口向城市集中，尤其是特大城市和經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域的需求可能增加。

3、政策支持：對(duì)房地產(chǎn)有利的政策，例如繼續(xù)放寬購房條件、進(jìn)一步降低貸款利率、購房可以入戶口等等，可能會(huì)陸續(xù)出來，刺激購房需求。

也有不少因素會(huì)讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓：

1、投資需求減弱：長(zhǎng)期以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被國(guó)人視為最重要的投資渠道；但這三年來房?jī)r(jià)的下行已經(jīng)徹底改變了國(guó)內(nèi)居民過去對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期；于是，過去推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲多年的投資需求一夜之間消失了。

2、人口增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)變化：隨著人口老齡化趨勢(shì)的持續(xù)，城鎮(zhèn)的年輕一代從老一輩那里能繼承到不少房產(chǎn)，而人口增長(zhǎng)不再，則對(duì)住房的真實(shí)需求也不可能上升了。

3、高債務(wù)水平：不少地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債較重，也已經(jīng)出現(xiàn)流動(dòng)性問題或違約風(fēng)險(xiǎn)，它們對(duì)繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)心有余而力不足；而居民們普遍在過去十年間的房?jī)r(jià)高位陸續(xù)貸款買房、買多套房，如今房?jī)r(jià)跌了幾年，有些房子的現(xiàn)價(jià)往往低于房貸的總額，于是房子成為妥妥的“負(fù)資產(chǎn)”，各方都亟待化解債務(wù)，再無力為房地產(chǎn)來加杠桿了。

從性價(jià)比角度買房也非最佳選擇

當(dāng)然，追求高品質(zhì)的生活是每一個(gè)人應(yīng)有的夢(mèng)想，而住上好的房子是高品質(zhì)生活的一部分。

那么是買房？還是租房？

我認(rèn)為這是見仁見智的決定。如果認(rèn)為必須買房，以為買房才能有家，那么我會(huì)再提醒必須量力而行：國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是讓房貸的每月供款加上水電煤等住房相關(guān)費(fèi)用不要超過家庭收入的32%。只有負(fù)擔(dān)合理，才能保證生活質(zhì)量。

其實(shí)，一向精明的上?！罢赡改飩儭痹缫雅c時(shí)俱進(jìn)，已經(jīng)悄悄地把對(duì)女婿“必須有房”的剛性要求刪去，而改成了“不能有超額房貸”的減分項(xiàng)。

而我則認(rèn)為，租房又為何不能有家呢？有了家里人，到哪里都是家。

如果直接從性價(jià)比考慮，邏輯很簡(jiǎn)單——算算賬看：買房劃得來？還是租房劃得來？

以我自己為例，在魔都上海，我們家剛看中了某核心小區(qū)的一套江景房，但面對(duì)數(shù)以千萬計(jì)的房?jī)r(jià)，我確實(shí)負(fù)擔(dān)不起。于是，與房東談好了把房子租下來，租金還好、能負(fù)擔(dān)。我也替房東算了一下，按現(xiàn)在這套房子的現(xiàn)價(jià)計(jì)算，他從我這里收到的租金回報(bào)率為1%左右。

最終交易達(dá)成，我們住上了自己買不起的舒適江景房，而房東保有了房子升值的夢(mèng)想。雙方皆大歡喜。

就我自己而言，我更愿意把有限的自有資金買入并長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)上市公司的股票，每年穩(wěn)定分紅的收益率就有4%～5%，股息收益足夠交房租了，而且沒有負(fù)債，生活更輕松。

租房與買房哪個(gè)性價(jià)比更高？其實(shí)一目了然！

大家會(huì)說，買股票后股價(jià)會(huì)跌！其實(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)跌的。事實(shí)上，過去這三年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度不小，而A股的一籃子優(yōu)質(zhì)、高股息的上市公司股價(jià)，依然相對(duì)堅(jiān)挺。

而且，買房通常是需要貸款加杠桿的，以25%的首付看，房?jī)r(jià)若下行25%，房東就成了“負(fù)資產(chǎn)一族”。前車之鑒，足可以讓我們今后的投資決定更理性了吧。

那么，未來房?jī)r(jià)走向何方？

根據(jù)以上兩點(diǎn)的分析，我個(gè)人認(rèn)為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在2025年總體將會(huì)繼續(xù)過去三年來的趨勢(shì)繼續(xù)尋底。而核心城市因?yàn)橛腥丝趦袅魅氲闹味型_始走穩(wěn)。

那么，何時(shí)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)真能逆轉(zhuǎn)？

我認(rèn)為，股市是宏觀經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先指標(biāo)，而宏觀經(jīng)濟(jì)是房?jī)r(jià)走勢(shì)的領(lǐng)先指標(biāo)。

宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的改善會(huì)率先反映在股票市場(chǎng)的走勢(shì)上，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)有信心了，股市自然會(huì)漲；而宏觀經(jīng)濟(jì)改善了，居民對(duì)收入的提升有期待了，自然就會(huì)更愿意貸款買房，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)回升。

對(duì)房地產(chǎn)投資人而言，租金回報(bào)率才是真正的“錨”，與股票一樣，房地產(chǎn)的短期價(jià)格走勢(shì)由投資人的情緒以及資金的流向決定，長(zhǎng)期而言其真正投資房產(chǎn)的價(jià)值在于穩(wěn)定的租金回報(bào)。

而衡量房子是否值得投資的最重要指標(biāo)，正是租金回報(bào)率。我們可以參照一下我們東方鄰居的經(jīng)驗(yàn)：

日本1990年代初樓市泡沫破滅時(shí)，東京核心區(qū)公寓租金回報(bào)率低至2%左右；之后房?jī)r(jià)持續(xù)多年下跌，而租金回報(bào)率則不斷上升，到2009年時(shí)租金回報(bào)率超過5%，而彼時(shí)日元利率為零。恰恰是這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)見底了。

既然我們很難期待房?jī)r(jià)今后再如過去一樣上漲，那還有人買房嗎？

其實(shí)，在我們這樣的一個(gè)有十多億人的大市場(chǎng)中，改善的需求會(huì)是未來的主流。

對(duì)于希望自己擁有一套喜歡的住房的居民而言，如果買房不至于負(fù)擔(dān)過高的債務(wù)而影響生活質(zhì)量，那么自住的房子只要買得起隨時(shí)可買。房貸如果可以輕松還得起，安居就不需焦慮了。也不需要管房?jī)r(jià)今后漲跌。因?yàn)闊o論房?jī)r(jià)是漲還是跌，都不影響房子本身的使用價(jià)值。

從投資角度，如果能找到核心城市中地段夠好、價(jià)格合理、租金回報(bào)高的房子，那出手買房投資也不失為有效的資產(chǎn)配置策略。

如果暫時(shí)找不到，也沒有什么大不了的，那就耐心等待好了。日子該怎么過就怎么過，太陽每天照樣會(huì)從東方升起。

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