作者 | 梁爭(zhēng)譽(yù)來源 | 時(shí)代財(cái)經(jīng)導(dǎo)語：20年來首次虧損196億港元，債務(wù)逼近1300億，這個(gè)房地產(chǎn)巨頭還能救得回來嗎？

發(fā)展（00017.HK）再現(xiàn)人事“地震”，三個(gè)月內(nèi)兩度易帥。

11月29日，新世界發(fā)展公告稱，馬紹祥提出辭任執(zhí)行董事及行政總裁，以便處理其他個(gè)人事物，亦不再擔(dān)執(zhí)行委員會(huì)成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席及成員，自2024年11月29日起生效。

馬紹祥出任新世界發(fā)展行政總裁一職僅61天。今年9月26日，新世界發(fā)展宣布，馬紹祥接替鄭裕彤家族第三代鄭志剛，擔(dān)任行政總裁一職。

馬紹祥出身工程界，曾擔(dān)任香港特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)，熟悉建筑工程以及香港各地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。2018年，馬紹祥轉(zhuǎn)戰(zhàn)商界，加入鄭裕彤家族旗下上市公司新創(chuàng)建集團(tuán)（00659.HK）。2022年7月，馬紹祥加入新世界發(fā)展，獲委任為執(zhí)行董事。

近年來，新世界發(fā)展在香港新界北部積極拓展業(yè)務(wù)，先后與華潤(rùn)置地、、深業(yè)集團(tuán)達(dá)成合作，每一次簽約都有馬紹祥的身影。

黃少媚領(lǐng)銜的新世界發(fā)展高管團(tuán)隊(duì)，圖源：新世界發(fā)展

由于新世界發(fā)展在北部都會(huì)區(qū)持有約1500萬平方呎農(nóng)地儲(chǔ)備，馬紹祥上任行政總裁被認(rèn)為將幫助新世界發(fā)展釋放土地價(jià)值。但還未大顯身手，馬紹祥即宣布去職。

馬紹祥的“繼任者”是一名職業(yè)經(jīng)理人——新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國(guó)行政總裁黃少媚。

新世界發(fā)展公告稱，黃少媚擁有超過20年房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期擔(dān)任中國(guó)內(nèi)地城市大型基礎(chǔ)建設(shè)、城市規(guī)劃及城市更新的顧問工作，向內(nèi)地政府提供專業(yè)地產(chǎn)發(fā)展、城市規(guī)劃及相關(guān)專業(yè)建議。

黃少媚于2015年10月加入新世界集團(tuán)，出任新世界中國(guó)副行政總裁，于2020年2月擢升為新世界中國(guó)行政總裁，同年5月出任新世界發(fā)展執(zhí)行董事。此次升職后，黃少媚將全面負(fù)責(zé)新世界發(fā)展在香港與內(nèi)地的業(yè)務(wù)，向新世界集團(tuán)主席鄭家純匯報(bào)。

“在檢視集團(tuán)的發(fā)展方向后，我了解到集團(tuán)發(fā)展需要適時(shí)做階段性改變，而行政總裁的角色也需要作出調(diào)整。我十分高興覓得更適合的人選，而黃少媚女士也接受邀請(qǐng)，擔(dān)此重任?！编嵓壹儽硎?，憑借黃少媚女士過往豐富的地產(chǎn)及企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以及協(xié)助集團(tuán)在香港與內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)及投資管理的卓越成就，“我期待她在集團(tuán)未來的管理發(fā)展及協(xié)同效應(yīng)上發(fā)揮重要的作用?！?/p>

曾與鄭志剛緊密搭檔

黃少媚曾與鄭志剛緊密搭檔，聯(lián)手開拓內(nèi)地市場(chǎng)。

據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》2023年報(bào)道，在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)20多年，黃少媚是摸爬滾打成長(zhǎng)起來的。從最基本的管培生學(xué)起，無論酒店、商場(chǎng)租賃、商場(chǎng)設(shè)計(jì)、寫字樓租賃，還是住宅的買賣、土地投資、物業(yè)管理、城市更新，她都有經(jīng)驗(yàn)。

來自廣州市房協(xié)的信息顯示，黃少媚是廣東廣州人，曾就職于地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際、港資房企新鴻基地產(chǎn)等。2015年底，黃少媚加入新世界集團(tuán)，“任職周大福珠寶集團(tuán)有限公司及新世界發(fā)展有限公司鄭家純主席私人助理，及新世界中國(guó)地產(chǎn)董事兼副行政總裁”，廣州市房協(xié)稱。

加入新世界發(fā)展后，黃少媚曾與彼時(shí)被視為接班人的鄭志剛緊密共事過一段時(shí)間。這對(duì)搭檔聯(lián)手跑馬圈地，推動(dòng)新世界發(fā)展完成在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角核心城市的布局。

2020年1月，新世界中國(guó)發(fā)布重要人事任命，宣布鄭志剛擔(dān)任聯(lián)席行政總裁，“他將以領(lǐng)航者的角色，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)上下一心，攜手邁向新的征程?！蓖瑫r(shí)，黃少媚被提拔為營(yíng)運(yùn)總裁，負(fù)責(zé)公司的土地拓展、項(xiàng)目統(tǒng)籌、財(cái)務(wù)安排、銷售、租賃、公共關(guān)系、市場(chǎng)推廣及品牌傳訊等業(yè)務(wù)。

4個(gè)月后，黃少媚再次升職，獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事。

新世界中國(guó)官方微信公眾號(hào)的一篇文章稱，“黃少媚女士是業(yè)內(nèi)少有的綜合型人才，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)一舉拿下深圳前海、深圳太子灣、廣州增城、廣州漢溪及杭州望江新城等項(xiàng)目。項(xiàng)目更在短時(shí)間內(nèi)奠基動(dòng)工，一改外界認(rèn)為港資企業(yè)開發(fā)節(jié)奏緩慢的印象?！?/p>

2020年8月，新世界發(fā)展以41.11億元摘得上海黃浦淮海社區(qū)C020102單元055-2地塊，折合樓面地價(jià)約59855元/平方米。這是繼2013年內(nèi)地首個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心入駐上海后，新世界發(fā)展再度入滬，進(jìn)一步完善K11在華東的布局。

黃少媚代表新世界發(fā)展簽署C020102單元055-2地塊的成交確認(rèn)書。她表示，“在鄭志剛先生非凡遠(yuǎn)見、果敢而堅(jiān)定的決策領(lǐng)導(dǎo)下，我們將深度挖掘長(zhǎng)三角地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，助力集團(tuán)完善在華東的商業(yè)布局，讓其成為粵港澳大灣區(qū)之后的又一業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

廣深兩個(gè)一線城市也是這對(duì)搭檔關(guān)注的重點(diǎn)。

在黃少媚的主導(dǎo)下，新世界中國(guó)以廣州周大福金融中心為中心，在東部開發(fā)增城綜合發(fā)展項(xiàng)目，在南部打造漢溪綜合體項(xiàng)目，在北部打造云門NEW PARK項(xiàng)目。

前海周大福金融大廈是新世界中國(guó)在深圳落成的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，K11內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目K11 ECOAST選址深圳太子灣，計(jì)劃今年年底開業(yè)。新世界中國(guó)在深圳還布局多個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括龍崗188工業(yè)區(qū)改造、西麗新圍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目、光明光僑食品廠改造項(xiàng)目。

截至今年1月，新世界發(fā)展在粵港澳大灣區(qū)累計(jì)投資已超過2000億元。

2020年10月，鄭志剛與黃少媚一行巡視大灣區(qū)主要項(xiàng)目，圖源：新世界中國(guó)

鄭志剛宣布辭去家族企業(yè)相關(guān)職務(wù)前的最后一次公開露面，也是和黃少媚為公司活動(dòng)站臺(tái)。今年9月18日，由新世界捐建的新疆首個(gè)綜合性非遺展館——新世界新疆非物質(zhì)文化遺產(chǎn)館竣工并移交，鄭志剛與黃少媚一起出席了竣工儀式。

新團(tuán)隊(duì)能否重振新世界發(fā)展？

新帥黃少媚接手的新世界發(fā)展，危機(jī)四伏。

由于過去數(shù)年的大舉擴(kuò)張，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期深度回調(diào)，新世界發(fā)展債務(wù)高企，首現(xiàn)虧損。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020財(cái)年至2024財(cái)年，新世界發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為53.39%、51.49%、54.69%、56.45%、49.48%?？晒?duì)比的是，老牌港企長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、太古地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)的最新資產(chǎn)負(fù)債率分別為20.64%、19.70%、25.31%、36.30%。

2024財(cái)年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發(fā)展20年來首次出現(xiàn)年度虧損，母公司股東應(yīng)占虧損196.83億港元。截至今年6月末，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額約1236.57億港元，凈負(fù)債比率為55%，同比增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)。

在11月21日召開的股東會(huì)上，鄭家純重申，公司目前負(fù)債水平較高，現(xiàn)階段首要任務(wù)是降低負(fù)債，積極令現(xiàn)金回籠，任何收購(gòu)或影響現(xiàn)金流的行動(dòng)都不會(huì)考慮。

近年來，新世界發(fā)展通過出售非核心資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。馬紹祥在接任CEO后表示，將推動(dòng)公司走輕資產(chǎn)模式，專注于地產(chǎn)本業(yè)的核心業(yè)務(wù)，今年計(jì)劃出售非核心資產(chǎn)130億港元。

2024財(cái)年，新世界發(fā)展已完成出售約77億港元的非核心資產(chǎn)，交易標(biāo)的包括香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車場(chǎng)全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。

黃少媚的任命公告發(fā)布后，新世界發(fā)展旋即披露一則關(guān)連交易完成的消息——集團(tuán)獲政府批準(zhǔn)，向母公司周大福企業(yè)轉(zhuǎn)讓啟德體育園項(xiàng)目，代價(jià)約4.17億港元。

重振新世界發(fā)展，黃少媚已組建了團(tuán)隊(duì)。

新世界發(fā)展表示，黃少媚將由管理團(tuán)隊(duì)中特定領(lǐng)域的專業(yè)人員支援，就集團(tuán)的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)分別成立一個(gè)營(yíng)運(yùn)委員會(huì)，以維護(hù)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及將管理方向制定為可執(zhí)行之計(jì)劃。

管理委員會(huì)成員包括新世界發(fā)展設(shè)計(jì)總裁薛南海、新世界發(fā)展人力資源負(fù)責(zé)人趙慧嫻、新世界發(fā)展首席財(cái)務(wù)官劉富強(qiáng)、新世界中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁陳耀豪、新世界中國(guó)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人林義昆等，向黃少媚直接匯報(bào)。

黃少媚稱，未來會(huì)專注地產(chǎn)主業(yè)、秉持穩(wěn)健務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)方針，加強(qiáng)市場(chǎng)導(dǎo)向，提升項(xiàng)目回報(bào)率。新世界的項(xiàng)目和產(chǎn)品在市場(chǎng)上已經(jīng)建立了獨(dú)特的品牌優(yōu)勢(shì)，會(huì)繼續(xù)發(fā)揮在人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)資源、土地儲(chǔ)備上的強(qiáng)項(xiàng)，創(chuàng)造可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

兩年前，黃少媚曾在公司內(nèi)部召開“總裁面對(duì)面”溝通會(huì)。她說，在這個(gè)“逆風(fēng)逆水”的時(shí)候，就像大家在一艘巨輪上遇到一些顛簸，可能會(huì)感覺不舒服，但要堅(jiān)信，只要方向是對(duì)的，這艘巨輪依然會(huì)乘風(fēng)破浪，駛向美好的彼岸。

兩年后，風(fēng)浪來得更為猛烈。震蕩不定的新世界發(fā)展會(huì)在新舵手的領(lǐng)導(dǎo)下駛向彼岸嗎？