作者：?吳抒穎,江佩霞,顧樂曉

編輯：張偉賢,葉映橙

圖源：圖蟲

在廣州、上海和北京陸續(xù)對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化后，深圳這座此前被認(rèn)為是落實(shí)“最嚴(yán)限購限貸”政策的一線城市，終于迎來了實(shí)質(zhì)性的松動。

2024年2月7日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化住房限購政策的通知，主要調(diào)整是：深圳戶籍居民家庭限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納、社會保險(xiǎn)年限要求。

此外，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）則只需提供購房之日前3年連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，并限購1套住房。

深圳對限購限貸政策所做出的調(diào)整，早在市場的預(yù)期之中。自從廣州今年1月再度松綁限購、北京、上海也對外圍區(qū)域的限購政策進(jìn)行調(diào)整后，深圳進(jìn)一步優(yōu)化限購限貸政策，只是時(shí)間問題。

深圳這次調(diào)整的背景，也與其他城市類似。去年，即便深圳已經(jīng)在房地產(chǎn)相關(guān)政策上進(jìn)行了多輪微調(diào)，但受到大環(huán)境的影響，深圳樓市成交十分低迷，且這種趨勢至今沒有扭轉(zhuǎn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，深圳這次政策調(diào)整相較以往力度較大，將有望釋放一波需求，但后市走勢則仍有待觀察。

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最嚴(yán)格的深圳，終于放松

2020年，深圳樓市高燒不退，炒房風(fēng)氣盛行，深圳樓市價(jià)格屢屢創(chuàng)下新高?；谶@一前提，深圳在限購限貸政策上作出重大調(diào)整，至今已經(jīng)運(yùn)行了三年多。

2020年7月，深圳進(jìn)一步加碼限購，其中要求深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳落戶滿3年，且能提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。

而對于非深戶居民家庭、其時(shí)的要求是成年單身人士（含離異）需要按照提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明。

由此，深圳成為四座一線城市中，限購限貸政策執(zhí)行得最為嚴(yán)格的城市。隨后，深圳還在2021年建立二手房參考機(jī)制，將按揭貸款與之掛鉤，多措齊下，深圳樓市回歸理性，成交量和成交價(jià)也有明顯回落。

美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳一、二手住宅合計(jì)成交5.61萬套，較2021年下跌39.7%；其中，一手住宅共計(jì)成交3.44萬套，同比下跌34.3%，創(chuàng)下2012年以來的新低；二手住宅共計(jì)成交2.17萬套，同比下跌46.6%，成為有歷史記錄以來的新低。

進(jìn)入2023年，深圳樓市繼續(xù)延續(xù)冷靜的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2023年，深圳樓市成交止跌回升，但難改價(jià)格深度調(diào)整趨勢，其中，2023年二手住宅成交同比增幅超5成，但年內(nèi)價(jià)格跌幅擴(kuò)大；新房方面，深圳新房供應(yīng)量為近八年第二高，但成交卻為近五年最低。

去年，全國多地都對房地產(chǎn)市場政策作出優(yōu)化，深圳也不例外。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者初步統(tǒng)計(jì)，去年，深圳已經(jīng)對房地產(chǎn)政策作出了一些調(diào)整，其中包括對二手房參考價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，按揭貸款不再與參考價(jià)掛鉤，此外還有“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)房貸利率以及降低二套房首付比例等。

這些政策，的確在短期內(nèi)帶動了一些需求的入市，但多數(shù)持續(xù)性不足、后繼乏力，多數(shù)僅能維持一到兩個(gè)月。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這體現(xiàn)市場預(yù)期沒有隨著政策松綁而轉(zhuǎn)變，信心不足仍然是市場難明顯反彈的主要因素。

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深圳樓市預(yù)期，能否就此改變？

正是因?yàn)槭袌龅男判暮托枨笠恢陛^為乏力，因此深圳市場普遍對限購限貸政策的優(yōu)化方向十分期待。但是，參考廣州市場多輪調(diào)控后的結(jié)果，深圳樓市預(yù)期能否就此改變，仍待觀察。

去年9月，廣州近郊區(qū)放開限購，市場曾寄予厚望，但從年底的成交數(shù)據(jù)來看，廣州樓市的庫存量等數(shù)據(jù)未見明顯好轉(zhuǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年末，廣州庫存量為1232萬平方米，同比下降8%，去化周期為19.6個(gè)月，仍處于高位區(qū)間，去化壓力不減。其中，增城、番禺、南沙、花都庫存積壓，去化周期普遍高于16個(gè)月以上，荔灣、天河庫存也大量增加，去化周期高于20個(gè)月。

這其中，番禺、花都均是去年9月首批放開限購的區(qū)域。

具體到深圳，政策的效力也要等待時(shí)間和市場消化。

一位深圳的開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“公司內(nèi)部上個(gè)月研判，深圳的限購限貸政策會有調(diào)整，因?yàn)楸鄙蠌V都有動作了，深圳還沒有。不過，這個(gè)政策出來以后，我們判斷力度并不是很大，非深戶還要三年，吸收不到多少購買力。政策的效果怎么樣，要看市場博弈；另一個(gè)角度來看，從資產(chǎn)配置的角度，深圳還是全國前列的?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為，深圳本次限購政策的放松，無疑為深圳房地產(chǎn)市場帶來更多的購買力，為市場成交量穩(wěn)步回升注入更多的力量。但由于大部分市民已回鄉(xiāng)準(zhǔn)備過年，政策的效力最快將在年后才會出現(xiàn)?！敖衲陿鞘械男￡柎河型芴崆暗匠蹙牛词忻穹祷亻_工之時(shí)便出現(xiàn)?！?/p>

樂有家研究中心則表示，本次放松限購，是在深圳供需關(guān)系發(fā)生重大變化后的一次針對性調(diào)控，在需求端精準(zhǔn)發(fā)力，滿足更多新市民及“深二代”等購房需求，能有效釋放更多潛在購買力。

樂有家續(xù)稱，在開年之際出臺政策，能有效提振市場信心，助力2024年深圳市場交易活躍度的提升，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

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2024年樓市“等風(fēng)來”：超50城發(fā)布新政

21數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室據(jù)各地住建局不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、蘇州、東莞、成都、重慶、?？诘?0多個(gè)城市調(diào)整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，涉及住房公積金、房貸利率、優(yōu)化限購、優(yōu)化限售、契稅補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼等方面，哪些城市首套房貸已進(jìn)入“3時(shí)代”？多地認(rèn)房不認(rèn)貸后，核心一二線城市最新限貸政策如何？21數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室與你一圖詳解2024年以來多地樓市新政！