一紙辭呈，又一位中國房地產元老級人物揮手而去。10月16日晚間，公告，董事長凌克因身體原因辭職，董事長職權由黃俊燦代為行使。

凌克1998年開始擔任金地集團董事長，至今已25年，幾乎創(chuàng)下了中國大型房地產企業(yè)董事長任期的紀錄。金地集團也是中國第一批上市房地產企業(yè)的標桿，所謂“招保萬金”是也。凌克辭任，標志著地產界最后一位元老離場。

這一天白天，金地債市價格波動，出貨者眾，對金地前景的懷疑論在市場間悄然流傳。當日債市收盤，“21金地01”跌幅7.99%，“21金地03”跌幅7.25%，“21金地04”跌幅6.87%。晚間金地集團董事長辭任的公告，更像是某種答案，用來解釋金地債券市場當日波動的原因所在。

17日開盤后，金地集團股價迅速下跌，盤中觸及跌停，股價創(chuàng)近5年新低。債券方面，“16金地02”“21金地01”“20金地01”先后因跌超25%、21%、21%觸發(fā)臨時停牌。股債雙殺，十分慘烈，令人揪心。

關心凌克與金地的命運，并非只因為他是“元老”，更因為從基本面上看，在風雨飄搖的房地產行業(yè)中，金地仍是盤面穩(wěn)健，負債率可控的房企之一，這在非純國央企屬性的房地產企業(yè)中，已屬難得。在他人豪賭加杠桿、上規(guī)模的時候，凌克帶領的公司管理層保持了足夠的冷靜與克制，把負債規(guī)?？刂圃谙鄬侠矸秶詢?，因此，當?shù)谝徊?、第二波房地產企業(yè)債務危機到來時，金地集團是令人較為放心的那一家。

以當下為原點回望，這一輪房企債務危機經(jīng)歷了“兩波”。第一波，是以花樣年為代表的中小型房地產企業(yè)率先暴露債務危機，繼而在不能償債后選擇躺平，引爆了市場中的房地產信任危機；第二波是中大型房地產企業(yè)因融資卡頓、銷售下滑，導致現(xiàn)金流危機，入不敷出，最終無法兌付到期債務，引發(fā)更大范圍內的預期波動，在這一波中，恒大、碧桂園是為代表。

金地既不像花樣年，更與恒大有著本質的區(qū)別，但如今在融資市場上遭遇的不信任，才是真正值得擔心的所在。它似乎在傳遞一種危險的信號：金融市場對房地產企業(yè)的信心崩盤，正在向“無差別”的方向發(fā)展。在預期決定命運的周期里，這一點要引起足夠的警惕。

金融市場對房地產的信任度，到現(xiàn)在為止，也經(jīng)歷了兩個階段。第一個階段是以現(xiàn)金流、資產來衡量房地產企業(yè)的安全程度。在這個階段，雖然債務兌付危機已有苗頭，但金融市場仍能保持相對理性，通過企業(yè)經(jīng)營指標識別風險；第二個階段是以所有制衡量安全程度，國資、國有控股或有國資股東支持的混合所有制企業(yè)，有更高的安全系數(shù)。

但是，從當下情況看，第二階段似乎已經(jīng)走向尾聲。有國壽這一大型金融國資背景的遠洋集團出險，開始債務展期談判，是一個不好的信號。如今，股權結構類似的金地集團，市場上一點風吹草動，都會導致債市、股價的波動，證明金融市場中對于混合所有制房企安全系數(shù)的信心已相當脆弱。要知道，就在前不久，金地集團的國資股東還為金地集團發(fā)債融資做了增信。這樣的動作，在過往的市場中，都被視作是安全系數(shù)的“加倍保險”。

房地產是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流至關重要。一般而言，現(xiàn)金流可以分為兩部分，一是經(jīng)營性現(xiàn)金流，比如銷售回款。二是融資性現(xiàn)金流，比如債市融資、銀行貸款、股市增發(fā)。兩股現(xiàn)金流匯成資金池，用于拿地、工程建設，房地產企業(yè)方能正常運營。

經(jīng)營性現(xiàn)金流與房地產企業(yè)的專業(yè)水平直接相關，房子質量好不好，服務水平高不高，營銷能力強不強等，一分努力，一分耕耘，基本上就有一分收獲。但是，融資性現(xiàn)金流不同，它在更大程度上受到金融市場預期和信心的影響，更直接而言，就是當預期和信心都衰退時，房企專業(yè)水平再高，團隊工作再努力，仍然會面臨被資金拋棄的際遇，繼而引發(fā)償債危機。與此同時，債務端的信心沖擊又會影響到經(jīng)營性現(xiàn)金流，導致銷售不暢，回款降低，從而陷入惡性循環(huán)。

碧桂園面臨危機時，很多人問我們，為什么有“保衛(wèi)碧桂園”的鼓與呼，答案就在這里。因為碧桂園的“不躺平”是事關金融市場對房地產行業(yè)的信心之舉，如果碧桂園能夠樹立一個“不躺平”最終仍能度過債務危機的樣本，其所增加的，并非只有對碧桂園一家企業(yè)的信心，而是房地產全行業(yè)的信心，這種信心，對于當下的房地產市場而言十分寶貴。

客觀而言，無論是已經(jīng)出險的遠洋集團，還是時不時要經(jīng)歷一輪股債價格波動的金地集團，都不似上輪房地產周期中窮盡杠桿的一幫賭徒。如果沒有花樣年、恒大引發(fā)的信心危機，它們或許可以穩(wěn)健經(jīng)營，度過這個周期性的難關?？墒?，信心的殺戮是無差別的，一旦成型，幾乎無人生還。

現(xiàn)在，還遠遠不到“保衛(wèi)金地”的時候，但對于市場各方而言，“穩(wěn)住金地”卻是十分必要的。增強市場各方，尤其是金融市場對金地集團這類房企的信心，是控制信心和預期衰退蔓延的絕佳窗口，利用好這個窗口，讓金融市場看到在上一個周期中穩(wěn)健經(jīng)營、負債水平合理的房企能夠度過難關，會建立一種區(qū)別對待的坐標系，讓更多與金地類似的房企能夠逐步重新贏回金融市場的信心，繼而讓這一類房地產企業(yè)穩(wěn)定下來，這對解決中國房地產當前問題，善莫大焉。

應該說，金地集團的國資股東已經(jīng)做出了這個選擇，相信之前為發(fā)債增信，便是上述邏輯的落地。穩(wěn)住金地，就穩(wěn)住了更多房企的命運以及金融市場信心，這既需要外部因素的加持，也更需要房企從內控方面從嚴管治，控制債務規(guī)模，壓縮成本支出，合理金融安排，內外結合，共同努力，才能穩(wěn)住信心。切不可轉移債務，切割資產，甚至轉移財產。因為——再重復一次，信心崩盤后，無人生還。

就在凌克離任之前幾天，在香港上市的華僑城（亞洲）發(fā)出一則公告，以超過20億的價格出售位于上海的寶格麗酒店部分物業(yè)資產，這是一個曾因“天價房”而聞名的網(wǎng)紅酒店。公告的大意，是出售這一資產可以用來充實公司的現(xiàn)金流。之所以現(xiàn)在提起此事，是因為華僑城并非孤例，要賣掉核心城市優(yōu)質酒店資產，還有另一家知名國企。

個中滋味，請君細品。