中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度?！?/p>

房地產(chǎn)未來(lái)仍是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題，供需格局如何變化？銷售、投資能否企穩(wěn)？我們對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)進(jìn)行展望。

2025年供需格局如何變化？

1、預(yù)計(jì)2025年商品房銷售面積10億平方米，同增4.6%

2025年，影響需求最核心的變量有兩個(gè)，一是城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，貨幣化安置等支持到位。二是收儲(chǔ)商品房用作保障性住房。疊加因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化，政策組合拳助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。我們預(yù)計(jì)2025年商品房銷售面積10.0億平方米，增速回升至4.6%。

其中，城中村改造的影響范圍由35個(gè)核心城市，擴(kuò)圍至297個(gè)地級(jí)及以上城市。首批針對(duì)條件成熟項(xiàng)目，所以一二線城市是核心受益者，項(xiàng)目推進(jìn)將較早較快。預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)能級(jí)分化態(tài)勢(shì)，一線城市及核心二線城市受益于一攬子政策快速落地，市場(chǎng)回暖較快。弱二線城市及三四線城市回暖相對(duì)較慢。具體來(lái)看：

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是剛需長(zhǎng)期存在。一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)。二是政策調(diào)整形成有力支撐。需求端，優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、調(diào)整交易稅收政策等舉措將釋放部分購(gòu)房需求。供給端，“好房子”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，城中村改造盤活核心區(qū)土地，未來(lái)剛需和改善型需求將得到更大程度滿足。三是新增需求可期。前期，在全國(guó)其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性。后期隨著政策全面放寬，商品房銷售將會(huì)繼續(xù)受益。隨著政策放松加碼、城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)，一線城市的需求將得到釋放，我們預(yù)計(jì)2025年一線銷售面積為5730萬(wàn)平方米，占比全國(guó)5.7%。

二線城市需求主要來(lái)自三個(gè)方面。一是城市間人口流動(dòng)需求。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房需求。三是年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。隨著城中村改造貨幣化安置落地，市場(chǎng)需求得到釋放，二線城市銷售面積將有力增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025年二線銷售面積為34880萬(wàn)平方米，占比34.9%。

三四線城市過(guò)去銷售面積大幅增長(zhǎng)、占比大幅提升，主要是因?yàn)檎邔捤珊团锔呢泿呕瘎?chuàng)造了需求。未來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，需求群體主要由本地及返鄉(xiāng)置業(yè)需求支撐，銷售占比將逐步回歸到棚改前水平。具體來(lái)講：三四線需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)2025年三四線銷售面積59435萬(wàn)平，占比59.4%。

2、2025年商品房供給存在結(jié)構(gòu)性缺口，需盤活存量

預(yù)計(jì)2024年全國(guó)土地成交規(guī)劃建筑面積約9.4億平方米。新增供地全部正常節(jié)奏開發(fā)的情況下，與2025年的10億平方米商品房預(yù)測(cè)需求存在缺口，局部供不應(yīng)求，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性缺口部分，將由庫(kù)存項(xiàng)目補(bǔ)足。

不同能級(jí)城市商品房供給情況存在差異。其中一線城市熱度較高，需積極推動(dòng)城中村改造，盤活優(yōu)質(zhì)區(qū)位土地。預(yù)計(jì)一線新增土地供應(yīng)與2025年所需商品房供給存在4185萬(wàn)平方米缺口。隨著城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)，將盤活出更多核心土地，土地供給在量和結(jié)構(gòu)方面均可得到補(bǔ)足。二線城市供給存在缺口，盤活存量土地很重要。預(yù)計(jì)二線新增土地供應(yīng)與2025年所需商品房供給存在1.58億平方米缺口。近5年二線銷售供給比例為83%，核心二線需根據(jù)需求盤活存量項(xiàng)目，加快已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地的開發(fā)，部分供大于求城市需要結(jié)合實(shí)際情況控制土地供應(yīng)，利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地去庫(kù)存。三四線預(yù)計(jì)新增土地供應(yīng)多于2025年所需商品房供給。三四線城市庫(kù)存處于高位，近五年的銷售供給比例為57%。短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒仍濃厚，新增土地供給適當(dāng)縮減，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，三四線未來(lái)市場(chǎng)重點(diǎn)仍應(yīng)放在保交付、消化存量供給及盤活存量土地。

3、預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地出讓收入平穩(wěn)增長(zhǎng)

城中村改造是影響明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變量，疊加政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化和低基數(shù)效應(yīng)等積極因素，房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。

以成本法測(cè)算，房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地購(gòu)置費(fèi)和建安支出兩部分。土地購(gòu)置費(fèi)方面，城中村改造定向騰挪城市高價(jià)值土地，有助于增加與改善性需求相匹配的土地供應(yīng)，增強(qiáng)房企拿地意愿。建安支出方面，受房地產(chǎn)施工面積與單位建安支出影響。城中村改造加速落地將帶動(dòng)新開工回暖，刺激房地產(chǎn)投資增速。我們預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)0.5%。

全國(guó)土地成交建筑面積規(guī)模連續(xù)四年回落，房企可售庫(kù)存減少，在現(xiàn)金流允許情況下，房企有意愿在銷售有保障區(qū)域拿地，城中村改造定向騰挪城市高價(jià)值土地，有助于增加與改善性需求相匹配的土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2025年土地出讓收入約為4.45萬(wàn)億。

中長(zhǎng)期市場(chǎng)空間來(lái)自哪里？

中長(zhǎng)期住房需求主要來(lái)自六個(gè)方面。第一，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，農(nóng)村人口持續(xù)進(jìn)城。2023年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率66.2%，仍處于較快發(fā)展水平，有巨大增長(zhǎng)潛力。第二，城市間人口流動(dòng)趨勢(shì)加劇，呈自西向東流動(dòng)和城市群集聚。第三，住房消費(fèi)升級(jí)。第四，居住條件改善。根據(jù)2020年人口普查，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中成套率為95.9%，其中有約29%為條件較差的平房，居住質(zhì)量仍有提升空間。第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)。2023年我國(guó)人均GDP為 89358元，增速位居世界前列，人均居住消費(fèi)支出6095元，占人均GDP的比重為6.8%，占人均消費(fèi)支出的比重為22.7%，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)增加。第六，家庭結(jié)構(gòu)變化。隨著結(jié)婚率下降、離婚率上升，以及子女婚后自立門戶導(dǎo)致一代家庭占比上升，二代家庭占比下降，當(dāng)前家庭規(guī)模趨向小型化。

預(yù)計(jì)2024-2028年商品房需求中樞約為年均10億平、商品住宅需求中樞約為年均8.9億平。一是城鎮(zhèn)人口增加需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)4億平方米。受益于全國(guó)總?cè)丝跀?shù)的增加和城鎮(zhèn)化率的提升，以及因行政區(qū)劃變動(dòng)產(chǎn)生的就地城鎮(zhèn)化。無(wú)論是內(nèi)生的城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)、還是外源性的農(nóng)村進(jìn)城常住人口，均產(chǎn)生新的自住剛需。二是城市更新改造需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)1.1億平方米。城中村改造、舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆遷，其中貨幣化安置部分居民持幣進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決自住剛需。三是居住條件改善需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)5.1億平方米。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使得居民住房消費(fèi)能力增強(qiáng)；住房消費(fèi)升級(jí)、家庭規(guī)模小型化，居民對(duì)成套住房的需求增加。需要注意，未來(lái)住房市場(chǎng)總需求中有一部分需求不會(huì)在商品房實(shí)際銷售中體現(xiàn)，產(chǎn)生需求漏損。例如，農(nóng)轉(zhuǎn)非自帶房入城、城鎮(zhèn)流入人口返鄉(xiāng)置業(yè)等現(xiàn)象使住房需求通過(guò)其他渠道解決。此外，二手房市場(chǎng)分流商品房也會(huì)形成一定需求擠占。

2025年核心政策變量

需求端，主要政策驅(qū)動(dòng)因素是城中村改造貨幣化安置、收購(gòu)商品房用作保障性住房。同時(shí)，因城施策政策措施尚有優(yōu)化空間。供給端，則主要是專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地。

1、城中村改造貨幣化安置

2024年10月17日，住建部宣布將通過(guò)貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造，釋放貨幣化安置政策重啟的信號(hào)。貨幣化安置即政府以貨幣形式補(bǔ)償需要安置的居民，引導(dǎo)后者進(jìn)入商品房市場(chǎng)購(gòu)買，釋放購(gòu)房需求，有助于提高安置效率、消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

從改造數(shù)量看，預(yù)計(jì)2025年城中村改造開工200萬(wàn)套，完成100萬(wàn)套貨幣化安置。類比上一輪棚改貨幣化，2015-2018年改造開工量為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套、609萬(wàn)套、626萬(wàn)套；2015、2016年貨幣化安置比例為29.9%、48.5%；對(duì)應(yīng)貨幣化安置套數(shù)為180萬(wàn)套、294萬(wàn)套。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村有170萬(wàn)套；全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套，敞口超過(guò)200萬(wàn)套。從改造范圍看，本次貨幣化安置擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)市。2024年11月17日，住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確將城中村改造擴(kuò)圍，三四線商品房市場(chǎng)也被納入利好范圍，將推動(dòng)政策力度翻倍。從資金支持力度看，主要包括三個(gè)方向。一是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款，二是地方政府專項(xiàng)債，三是商業(yè)銀行貸款。

從政策效果看，助力去庫(kù)存。2025年完成100萬(wàn)套貨幣化安置，樂觀估計(jì)拉動(dòng)2億平庫(kù)存去化。城中村改造一直以來(lái)，致力于改善民生、補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)有效需求，本次提出通過(guò)貨幣化安置等方式，加大了政策支持力度，產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合有助于消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。假設(shè)每套城中村住宅按拆一補(bǔ)二進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，預(yù)計(jì)2025年將新增拉動(dòng)約2億平方米商品房去化。

2、收購(gòu)商品房用作保障性住房

針對(duì)專項(xiàng)債收購(gòu)商品房。財(cái)政部表示，允許專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。在5%的利潤(rùn)率下，以成本計(jì)算出單位收購(gòu)價(jià)約為1.01萬(wàn)元每平方米。若推出5000億專項(xiàng)債收儲(chǔ)商品房，在50%的使用比例下，預(yù)計(jì)將新增拉動(dòng)0.25億平方米商品房去化。

針對(duì)專項(xiàng)借款收購(gòu)商品房。央行設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，以先貸后借的模式拉動(dòng)銀行發(fā)放專項(xiàng)借款。央行提供全額資金支持降低了金融機(jī)構(gòu)的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)將新增拉動(dòng)0.15億平方米商品房去化。

綜上，因?yàn)槌侵写甯脑熵泿呕仓?、專?xiàng)債及專項(xiàng)借款收儲(chǔ)存量商品房利好政策，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)2025年的銷售增量為2.4億平。

3、“因城施策”政策措施優(yōu)化空間

行政措施：充分賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，要求城市政府因城施策，調(diào)整或取消包括限購(gòu)、限售、限價(jià)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的各類限制性措施。目前，全國(guó)僅剩北京、上海、深圳以及海南部分區(qū)域還在限購(gòu)，其余城市均已經(jīng)全面取消住房限購(gòu)。近期，一線四城相繼取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，可進(jìn)一步降低住房交易成本，更好地滿足居民改善性住房需求。未來(lái)，隨著行政性限制措施全面寬松，購(gòu)房需求將會(huì)進(jìn)一步釋放。

金融政策：降首付、降利率。10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)布多項(xiàng)利好政策，包括：降低住房公積金貸款利率25bp；降低首付比例，統(tǒng)一首套和二套房貸的最低首付比例至15%；降低存量房貸利率。首付比例方面，當(dāng)前，一線城市中北京、上海、深圳二套房首付比例分別為20%、25%、20%，均高于15%的下限水平。利率方面，北上深首套房貸利率LPR-45bp，與其他城市相比還有一定下調(diào)空間。

稅費(fèi)政策：11月13日，財(cái)政部等發(fā)布系列房地產(chǎn)稅費(fèi)新政，包括加大契稅優(yōu)惠力度、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整增值稅減免年限、土地增值稅優(yōu)惠。未來(lái)，在稅費(fèi)方面仍有優(yōu)化空間，如140平方米以上的住宅契稅稅率有空間進(jìn)一步降低，印花稅在萬(wàn)分之五的基礎(chǔ)上也可以下調(diào)，在退稅條件或抵扣額度等方面仍有空間等。

4、專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地

專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地用于兩個(gè)方向，一是回收符合條件的閑置存量土地。優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。二是確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地的儲(chǔ)備項(xiàng)目。與城中村改造地塊拆遷收儲(chǔ)相配合。

歷史上，土儲(chǔ)專項(xiàng)債是新增專項(xiàng)債發(fā)行中的重要投向。2017年為規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)政部印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》；2019年為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向重大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，國(guó)常會(huì)明確專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，自此土儲(chǔ)專項(xiàng)債暫停發(fā)行。2017年-2019年，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行量分別為2407、5893、6765億元，占同年新增專項(xiàng)債規(guī)模的26%、42%、31%。

再度重啟專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地有助于去庫(kù)存。房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨高庫(kù)存問(wèn)題，盤活存量土地是去庫(kù)存的關(guān)鍵。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，土地二級(jí)市場(chǎng)難有交易，存在手中土地開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、政府收回難等問(wèn)題，使房企盤活資產(chǎn)陷入僵局。且截至2024年5月，2021年以來(lái)城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。通過(guò)專項(xiàng)債回收閑置土地，可以增加房企資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。

結(jié)合歷史土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模和占比，預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億，將拉動(dòng)1-2億平方米土地收儲(chǔ)。2017-2019年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占比三年平均為33%，近三年新增專項(xiàng)債額度在36500-39000億，以新增專項(xiàng)債額度的30%估算，預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億，根據(jù)近5年的土地成交樓面價(jià)估算，將拉動(dòng)1-2億平方米土地收儲(chǔ)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)超預(yù)期下行；政策不及預(yù)期；測(cè)算結(jié)果不能反映市場(chǎng)全貌；歷史經(jīng)驗(yàn)的適用性受限；數(shù)據(jù)可得性受限；中國(guó)與別國(guó)國(guó)情不同，并不具有完全可比性，相關(guān)數(shù)據(jù)僅供參考。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度?！?/p>

房地產(chǎn)未來(lái)仍是市場(chǎng)高度關(guān)注的問(wèn)題，供需格局如何變化？銷售、投資能否企穩(wěn)？我們對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)進(jìn)行展望。

1、2025年房地產(chǎn)銷售展望

1.1、2025年房地產(chǎn)銷售面積測(cè)算

2025年，影響需求最核心的變量有兩個(gè)，一是城中村改造項(xiàng)目加速推進(jìn)，貨幣化安置等支持到位。二是收儲(chǔ)商品房用作保障性住房。疊加因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化，政策組合拳助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售面積合計(jì)約為9.6億平方米，同比-14.4%。其中，一線城市銷售面積4352萬(wàn)平方米左右，同比下降9.5%；二線城市銷售面積約27561萬(wàn)平方米，同比下降17.2%，三四線城市銷售面積約63738萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。

預(yù)計(jì)2025年商品房銷售面積10.0億平方米，同比增速回升至4.6%。其中，一線城市預(yù)計(jì)增幅31.7%，銷售面積達(dá)5730萬(wàn)平方米；二線城市預(yù)計(jì)增幅26.6%，銷售面積達(dá)34880萬(wàn)平方米；三四線城市預(yù)計(jì)降幅6.8%，銷售面積達(dá)59435萬(wàn)平方米；合計(jì)2025年全國(guó)銷售面積約100045萬(wàn)平方米。

1.2、2025年各線城市需求走勢(shì)怎么看？

城中村改造的影響范圍由35個(gè)核心城市，擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。首批針對(duì)條件成熟項(xiàng)目，所以一二線城市是核心受益者，項(xiàng)目推進(jìn)將較早較快。預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)能級(jí)分化態(tài)勢(shì)，一線城市及核心二線城市受益于一攬子政策快速落地，市場(chǎng)回暖較快。弱二線城市及三四線城市回暖相對(duì)較慢。具體來(lái)看：

一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是剛需長(zhǎng)期存在。一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)于人才購(gòu)房定居的吸引力強(qiáng)。二是政策調(diào)整形成有力支撐。需求端，優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、調(diào)整交易稅收政策等舉措將釋放部分購(gòu)房需求。供給端，“好房子”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，城中村改造盤活核心區(qū)土地，未來(lái)剛需和改善型需求將得到更大程度滿足。三是新增需求可期。前期，在全國(guó)其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性。2024年起，一線城市政策放松力度凸顯，調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)首付比例、下調(diào)利率等，隨著政策全面放寬，商品房銷售將會(huì)繼續(xù)受益。隨著政策放松加碼、城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)，一線城市的需求將得到釋放，我們預(yù)計(jì)2025年一線銷售面積為5730萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%，占比5.7%。

二線城市需求主要來(lái)自三個(gè)方面。一是城市間人口流動(dòng)需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年重點(diǎn)100城中人口凈流入的城市有65城，較上年增加7城。二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房需求，如周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在城市置業(yè)買房的需求。2023年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率66.2%，目前城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，根據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)，截至2030年預(yù)計(jì)未來(lái)年均仍有1100萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口，會(huì)產(chǎn)生較大的購(gòu)房需求。三是年輕人口返鄉(xiāng)置業(yè)需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會(huì)城市外，也不乏蘇州、青島等。這些城市生活壓力沒有一線城市大，未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍有很大的空間，且距離家鄉(xiāng)較近，對(duì)年輕人的吸引力越來(lái)越強(qiáng)。對(duì)年輕人口的吸引未來(lái)也會(huì)帶動(dòng)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。隨著城中村改造貨幣化安置落地，市場(chǎng)需求得到釋放，二線城市銷售面積將有力增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2025年二線銷售面積為34880萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.6%，占比34.9%。

三四線城市過(guò)去銷售面積大幅增長(zhǎng)、占比大幅提升，主要是因?yàn)檎邔捤珊团锔呢泿呕瘎?chuàng)造了需求。未來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，需求群體主要由本地及返鄉(xiāng)置業(yè)需求支撐，銷售占比將逐步回歸到棚改前水平。具體來(lái)講：

三四線需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求，包括對(duì)住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積升級(jí)的需求，以及婚育購(gòu)房需要。二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求，包括長(zhǎng)期在本地工作、定居而購(gòu)房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。對(duì)于部分年輕人來(lái)說(shuō)，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會(huì)選擇先在本地置業(yè)作為資產(chǎn)配置。四是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求，包括周邊醫(yī)療教育質(zhì)量相對(duì)落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)城置業(yè)和農(nóng)村結(jié)婚城里買房的需求。預(yù)計(jì)2025年三四線銷售面積59435萬(wàn)平，同比下降6.8%，占比59.4%。

2、2025年房地產(chǎn)供給情況

2.1、2024年土地供應(yīng)與2025年商品房需求存在結(jié)構(gòu)性缺口，亟需盤活存量

2024年1-11月土地成交建面僅為去年全年的58%。2024年1-11月土地成交規(guī)劃建筑面積7.9億平方米，同比下降19.4%，自2021年起連續(xù)四年土地供應(yīng)大幅下滑，市場(chǎng)新增供給明顯減少。2020-2023年全國(guó)土地成交建面分別為：29.7、23.2、16.8、13.5億平方米。

新增土地供應(yīng)總量充足與2025年商品房需求存在結(jié)構(gòu)性缺口。據(jù)我們測(cè)算，2024年全國(guó)土地共成交規(guī)劃建筑面積約9.4億平方米。新增供地全部正常節(jié)奏開發(fā)的情況下，將在2024年形成9.4億平方米商品房供應(yīng)，與2025年的10億平方米商品房需求預(yù)測(cè)存在缺口，局部供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性缺口部分，將由庫(kù)存項(xiàng)目補(bǔ)足。

2.2、分線城市商品房供給情況

（1）一線城市商品房供給情況

一線城市熱度較高，土地供給小于商品房需求，需積極推動(dòng)城中村改造，盤活優(yōu)質(zhì)區(qū)位土地。一線城市土地供給小于商品房需求。銷售供給比例，即當(dāng)年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關(guān)系，2022年一線城市該比例接近78%，2023年為134%，近5年（含2024年預(yù)測(cè)值）該比例平均為120%。總量供小于求的同時(shí)，還存在土地供應(yīng)郊區(qū)化，供給結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的問(wèn)題，改善需求未得到充分滿足。

預(yù)計(jì)一線新增土地供應(yīng)與2025年所需商品房供給存在4185萬(wàn)平方米缺口。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)今年全年一線城市土地成交建面在1544萬(wàn)平左右，假設(shè)100%會(huì)被正常開發(fā)形成有效可售供應(yīng)，將對(duì)應(yīng)明年1544萬(wàn)平方米的商品房供給，預(yù)計(jì)與2025年全年商品房需求之間存在4185萬(wàn)平方米缺口，需要靠存量項(xiàng)目供給。隨城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)，將盤活出更多核心土地，土地供給在量和結(jié)構(gòu)方面均可得到補(bǔ)足。

（2）二線城市商品房供給情況

二線城市供給存在缺口，盤活存量土地很重要。預(yù)計(jì)二線新增土地供應(yīng)與2025年所需商品房供給存在1.58億平方米缺口。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)今年全年二線城市土地成交建面在1.9億平方米左右，假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，新增供給與2025年需求之間存在1.58億平方米缺口。二線城市之間也存在明顯分化。近5年銷售供給比例為83%，核心二線需根據(jù)需求盤活存量項(xiàng)目，加快已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地的開發(fā)，部分供大于求城市需要結(jié)合實(shí)際情況控制土地供應(yīng)，利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地去庫(kù)存。

（3）三四線城市商品房供給情況

預(yù)計(jì)三四線新增土地供應(yīng)多于2025年所需商品房供給。據(jù)我們測(cè)算，預(yù)計(jì)今年全年三四線城市土地成交建面在7.3億平左右，供給端同比大幅下滑。假設(shè)100%形成有效可售供應(yīng)，新增供給多于2025年需求1.4億平方米。

三四線城市庫(kù)存處于高位，近五年的銷售供給比例為57%。短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒仍濃厚，新增土地供給適當(dāng)縮減，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，三四線未來(lái)市場(chǎng)重點(diǎn)仍應(yīng)放在保交付、消化存量供給及盤活存量土地。

3、預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地出讓收入平穩(wěn)增長(zhǎng)

預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)0.5%。城中村改造是影響明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變量，疊加政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化和低基數(shù)效應(yīng)等積極因素，房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好城中村改造有關(guān)工作的通知》，城中村改造從35個(gè)大中城市擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)市，并增加了項(xiàng)目支持力度，凡符合條件的項(xiàng)目，可以獲得專項(xiàng)債券、專項(xiàng)借款、相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠等政策支持，預(yù)計(jì)2025年城中村改造將提速。

以成本法測(cè)算，房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地購(gòu)置費(fèi)和建安支出兩部分。土地購(gòu)置費(fèi)方面，全國(guó)土地成交建筑面積規(guī)模連續(xù)四年回落，房企可售庫(kù)存減少，在現(xiàn)金流允許情況下，房企有意愿在銷售有保障區(qū)域拿地，城中村改造定向騰挪城市高價(jià)值土地，有助于增加與改善性需求相匹配的土地供應(yīng)?！鞍酌麊巍狈秶鷶U(kuò)大，信貸環(huán)境良好。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局在10月17日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”管理，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。隨著各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資支持力度提升，預(yù)計(jì)2025年房企拿地情況將企穩(wěn)回升，土地購(gòu)置費(fèi)將同比小幅回升。

建安支出方面，受房地產(chǎn)施工面積與單位建安支出影響。因2024年土地供應(yīng)持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)2025年施工面積維持走弱趨勢(shì)，但城中村改造加速落地將帶動(dòng)新開工回暖，是影響房地產(chǎn)投資增速的關(guān)鍵原因。單位建安支出，與商品房銷售形勢(shì)、在建工程所處節(jié)點(diǎn)等因素有關(guān)。歷史上看，當(dāng)房企銷售回款增加時(shí)，會(huì)加大在建項(xiàng)目的施工強(qiáng)度。綜合各因素，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)上半年降幅逐步收窄，下半年企穩(wěn)回升，全年同比增長(zhǎng)0.5%。

全國(guó)土地成交建筑面積規(guī)模連續(xù)四年回落，房企可售庫(kù)存減少，在現(xiàn)金流允許情況下，房企有意愿在銷售有保障區(qū)域拿地，城中村改造定向騰挪城市高價(jià)值土地，有助于增加與改善性需求相匹配的土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2025年土地出讓收入約為4.45萬(wàn)億。

4、中長(zhǎng)期市場(chǎng)空間來(lái)自哪里？

4.1、六大需求

中長(zhǎng)期住房需求主要來(lái)自六個(gè)方面：

第一，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，農(nóng)村人口持續(xù)進(jìn)城。2023年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率66.2%，仍處于較快發(fā)展水平，有巨大增長(zhǎng)潛力。相當(dāng)于1871年的英國(guó)，1952年左右的美國(guó)，1962年左右的日本。

第二，城市間人口流動(dòng)趨勢(shì)加劇。從地區(qū)來(lái)看，人口持續(xù)從中西部向東部集聚。具體表現(xiàn)為東部常住人口占比從2000年的35%持續(xù)增長(zhǎng)至2020年的40%，東北地區(qū)為主要人口流出區(qū)，從2000的8%降至2020年7%。從經(jīng)濟(jì)帶來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集經(jīng)濟(jì)是當(dāng)代城市發(fā)展的核心動(dòng)力。

第三，住房消費(fèi)升級(jí)。一是區(qū)域升級(jí)。城市間由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和城市群都市圈升級(jí)，城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級(jí)，即使在老城區(qū)有房的居民，也要到新區(qū)購(gòu)買改善型住房。二是人均住房面積擴(kuò)大升級(jí)。據(jù)2020年七普數(shù)據(jù)，我國(guó)人均住房建筑面積為41.8平方米。其中，城市人均住房建筑面積為36.5平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為38.6平方米，鄉(xiāng)村住房建筑面積為46.8平方米。但是全國(guó)仍有12.7%的家庭人均住房面積不足20平方米，其中，城市仍有17.4%的家庭人均住房面積不足20平方米。以德國(guó)、美國(guó)為例，德國(guó)1988年人均居住面積（使用面積）已達(dá)36.9平方米，2018年人均居住面積達(dá)46.7平方米，2023年達(dá)47.5平方米，美國(guó)2017年已達(dá)96平方米。

第四，居住條件改善。1998年房改后住房消費(fèi)商品化，滿足便民化居住需求。進(jìn)入21世紀(jì)，居民追求生活品質(zhì)，住房消費(fèi)持續(xù)升級(jí)，購(gòu)買高品質(zhì)商品房。房地產(chǎn)新模式中明確提出要提升居住質(zhì)量。我國(guó)居住質(zhì)量在住房質(zhì)量、住房功能、基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境方面仍有提升空間，在節(jié)能環(huán)保、社區(qū)服務(wù)方面仍為薄弱環(huán)節(jié)。根據(jù)2020年人口普查，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中成套率為95.9%，約28%為條件較差的平房，35%為1999年前修建。居住質(zhì)量仍有提升空間。

第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)持續(xù)增加。居民居住消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配，2023 年，我國(guó)人均 GDP 為 89358 元，人均居住消費(fèi)支出 6095 元，占人均 GDP 的比重為 6.8%,占人均消費(fèi)支出的比重為 22.7%，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)增加。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基數(shù)低、增速快，未來(lái)增長(zhǎng)空間大。中美人均GDP差距從1978年的67倍縮小至2023年的6倍。1978-2023年，我國(guó)GDP從不足4000億增長(zhǎng)至126萬(wàn)億元，40年內(nèi)增長(zhǎng)約342倍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)突出的同時(shí)仍存在增長(zhǎng)空間，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)增加。

第六，家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化，裂生出更多住房需求。2004-2023年，戶均人數(shù)由3.24人下降為2.80人。2004至2023年，一人戶、二人戶家庭占比分別由7.8%、19.5%上升至17.8%、23.4%；三人戶家庭占比則由31.2%下降至21.1%。二人戶已取代三人戶成為我國(guó)最主要的家庭結(jié)構(gòu)類型。未來(lái)我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)變化將繼續(xù)推動(dòng)家庭規(guī)模小型化?；橐鲇^念改變、婚姻成本提高和適婚人口性別比失衡，結(jié)婚率下降疊加離婚率上升，單身和單親核心家庭增加。一是我國(guó)結(jié)婚率下降、離婚率上升，自2013年達(dá)到1346.9萬(wàn)對(duì)的最高峰后，結(jié)婚人數(shù)連續(xù)9年下降，2022年首次低于700萬(wàn)對(duì)，2023年全國(guó)粗離婚率為2.6‰。結(jié)婚率提升較難，家庭結(jié)構(gòu)將向更多的一人戶和單親核心家庭發(fā)展，產(chǎn)生住房剛需。二是現(xiàn)代城市生活方式下傳統(tǒng)家庭功能弱化，代際分居形成更多一代和兩代戶。隨著高成本、快節(jié)奏的城市生活方式逐漸普及，老年父母對(duì)子女贍養(yǎng)的依賴度因退休金機(jī)制和日趨完備的養(yǎng)老服務(wù)減弱，已婚子女追求私密空間，自立門戶現(xiàn)象普遍，三代及以上同堂的傳統(tǒng)大家庭數(shù)量減少，一代和兩代戶增加。2020年城鎮(zhèn)一代戶占比52.2%，較2010年上升了34.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村一代戶占比48.6%，較2010年升高了36.1個(gè)百分點(diǎn)。

4.2、中期房地產(chǎn)市場(chǎng)空間測(cè)算

據(jù)我們預(yù)測(cè)，2024-2028年商品房新增需求中樞為年均10億平方米，商品住宅新增需求中樞8.9億平。六大因素產(chǎn)生三大自住房需求，一是城鎮(zhèn)人口增加需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)4.0億平方米。城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)受益于全國(guó)總?cè)丝跀?shù)的增加和城鎮(zhèn)化率的提升，可進(jìn)一步細(xì)分為城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)、農(nóng)村人口進(jìn)城產(chǎn)生的農(nóng)轉(zhuǎn)非，以及因行政區(qū)劃變動(dòng)產(chǎn)生的就地城鎮(zhèn)化人口組成。無(wú)論是內(nèi)生的城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)、還是外源性的農(nóng)村進(jìn)城常住人口，均產(chǎn)生新的自住剛需。二是城市更新改造需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)1.1億平方米。舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆遷，通過(guò)實(shí)物和貨幣兩種方式進(jìn)行安置，其中貨幣化安置部分居民持幣進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決自住剛需。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市更新改造需求增加。原因在于城市逐步進(jìn)入存量改造時(shí)代，城市空間增量擴(kuò)展受限，老舊城區(qū)拆遷增加。此外，老城區(qū)舊宅難以滿足居民住房消費(fèi)升級(jí)，居民需要品質(zhì)住宅。三是居住條件改善需求。預(yù)計(jì)未來(lái)5年年均需求規(guī)模增長(zhǎng)5.1億平方米。首先，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提升居民可支配收入，居民住房消費(fèi)能力增強(qiáng)；其次，住房是居民重要的消費(fèi)領(lǐng)域，也是消費(fèi)升級(jí)的重要組成部分，住房消費(fèi)在品質(zhì)、區(qū)位和品牌上持續(xù)升級(jí)；再次，離婚率上升疊加結(jié)婚率下降，家庭規(guī)模小型化，對(duì)成套住房的需求增加。需要注意，未來(lái)住房市場(chǎng)總需求中有一部分需求不會(huì)在商品房實(shí)際銷售中體現(xiàn)，產(chǎn)生需求漏損。例如，農(nóng)轉(zhuǎn)非自帶房入城、城鎮(zhèn)流入人口返鄉(xiāng)置業(yè)等現(xiàn)象使住房需求通過(guò)其他渠道解決。此外，二手房由于議價(jià)空間大交易周期短等優(yōu)勢(shì)受購(gòu)房者青睞，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)分流商品房需求，形成一定擠占。

4.2.1、測(cè)算方法

長(zhǎng)周期住房需求分析方法為：當(dāng)年商品住宅需求=（城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)需求+城市更新改造需求+居住條件改善需求）-需求漏損

（1）城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)需求=全國(guó)總?cè)丝凇脸擎?zhèn)化率×人均住房面積。根據(jù)人口增量來(lái)源，城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)需求可分為城鎮(zhèn)常住人口自然增長(zhǎng)需求和農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)常住人口需求。全國(guó)總?cè)丝?、人口自然增長(zhǎng)率、城鎮(zhèn)化率采用聯(lián)合國(guó)《World Urbanization Prospects 2018》中的預(yù)測(cè)，并根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。城鎮(zhèn)人均住房面積根據(jù)2016-2020年的年均增速，按照一定速率遞減計(jì)算未來(lái)增速進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（2）城市更新改造需求=存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置比例。其中2013-2020年采用當(dāng)年棚改新開工套數(shù)、貨幣化安置比例和每戶棚改新增住房需求85.1平方米計(jì)算，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。本輪貨幣化改造將導(dǎo)致貨幣化安置比例的新一輪高峰，因此參照上一輪棚改貨幣化安置比例，2024-2027年的貨幣安置化比例分別上調(diào)至40%、65%、40%、40%，并結(jié)合2000-2020年存量住房面積、拆遷折舊率1/60進(jìn)行估算。

（3）居住條件改善需求=當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口×人均住房面積增量。用人均住房面積增長(zhǎng)表示因居住條件改善產(chǎn)生的自住需求。

（4）當(dāng)年商品住宅需求=（城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)需求+城市更新改造需求+居住條件改善需求）-需求漏損。2019-2021年，在“三個(gè)1億人”（指促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化）、疫情等因素影響下，漏損率維持低位。2023年開始，假設(shè)漏損率回升至2013至2021年的均值。二手房擠占部分算入需求漏損。

4.2.2、測(cè)算結(jié)果

到2028年，住宅市場(chǎng)空間預(yù)計(jì)仍可穩(wěn)固年均8.9億平方米左右。農(nóng)轉(zhuǎn)非支撐未來(lái)九年城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)需求。2024-2028年，我們預(yù)計(jì)全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)產(chǎn)生的自住房需求年均為4.0億平方米。其中，在持續(xù)的快速城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，農(nóng)村人口進(jìn)城是新增住房需求主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

2023年開始城市拆遷改造需求持續(xù)增加。2024-2028年，我們預(yù)計(jì)全國(guó)城市拆遷改造產(chǎn)生的自住房需求年均有1.1億平方米。2021年開始，成片集中的棚戶區(qū)改造基本結(jié)束，城市更新以舊城改造、城中村改造為主。

居住條件改善需求在未來(lái)八年內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)，并從2020年開始占主導(dǎo)。2024-2028年，我們預(yù)計(jì)全國(guó)居住條件改善產(chǎn)生自住房需求年均為5.1億平方米。未來(lái)受益于人均住房面積增加，居住條件改善需求持續(xù)增長(zhǎng)，并從2020年開始成為住房市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代。

5、2025年核心政策變量

5.1、城中村改造貨幣化安置

2024年10月17日，住建部宣布將通過(guò)貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造，釋放貨幣化安置政策重啟的信號(hào)。貨幣化安置即政府以貨幣形式補(bǔ)償需要安置的居民，引導(dǎo)后者進(jìn)入商品房市場(chǎng)購(gòu)買，釋放購(gòu)房需求，有助于提高安置效率、消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

從改造數(shù)量看，我們預(yù)計(jì)2025年城中村改造開工200萬(wàn)套，完成100萬(wàn)套貨幣化安置。類比上一輪棚改貨幣化，2015-2018年改造開工量為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套、609萬(wàn)套、626萬(wàn)套；2015、2016年貨幣化安置比例為29.9%、48.5%；對(duì)應(yīng)貨幣化安置套數(shù)為180萬(wàn)套、294萬(wàn)套。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村有170萬(wàn)套；全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套，敞口超過(guò)200萬(wàn)套。從改造范圍看，本次貨幣化安置擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)市。2024年11月15日，住建部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確將城中村改造擴(kuò)圍，凡資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍，三四線商品房市場(chǎng)也被納入利好范圍，這將推動(dòng)政策力度翻倍，由之前的新增實(shí)施100萬(wàn)套，增至2025年城中村改造開工200萬(wàn)套。從資金支持力度看，主要包括三個(gè)方向。一是開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款，二是地方政府專項(xiàng)債，三是商業(yè)銀行貸款。

從政策效果看，助力去庫(kù)存。假設(shè)貨幣化安置200萬(wàn)套，分兩年完成，樂觀估計(jì)2025年拉動(dòng)2億平庫(kù)存去化。城中村改造一直以來(lái)，致力于改善民生、補(bǔ)齊城市建設(shè)治理短板、調(diào)整供需結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)有效需求，本次提出通過(guò)貨幣化安置等方式，加大了政策支持力度，產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合有助于消化存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。假設(shè)每套城中村住宅按拆一補(bǔ)二進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，預(yù)計(jì)2025年將新增拉動(dòng)約2億平方米商品房去化。

5.2、收購(gòu)商品房用作保障性住房

針對(duì)專項(xiàng)債收購(gòu)商品房。財(cái)政部表示，允許專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。在5%的利潤(rùn)率下，以成本計(jì)算出單位收購(gòu)價(jià)約為1.01萬(wàn)元每平方米。若推出5000億專項(xiàng)債收儲(chǔ)商品房，在50%的使用比例下，預(yù)計(jì)將新增拉動(dòng)0.25億平方米商品房去化。

針對(duì)專項(xiàng)借款收購(gòu)商品房。央行設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，以先貸后借的模式拉動(dòng)銀行發(fā)放專項(xiàng)借款。央行提供全額資金支持降低了金融機(jī)構(gòu)的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)將新增拉動(dòng)0.15億平方米商品房去化。

綜上，因?yàn)槌侵写甯脑熵泿呕仓?、專?xiàng)債收儲(chǔ)存量商品房、保障性住房再貸款利好政策，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)2025年的銷售增量為2.4億平。

5.3、“因城施策”政策措施優(yōu)化空間

行政措施：充分賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，要求城市政府因城施策，調(diào)整或取消包括限購(gòu)、限售、限價(jià)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的各類限制性措施。各地政府正在積極響應(yīng)中央政策，通過(guò)“四個(gè)取消”措施來(lái)增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，并滿足不同城市的具體需求和市場(chǎng)狀況。目前，全國(guó)僅剩北京、上海、深圳以及海南部分區(qū)域還在限購(gòu)，其余城市均已經(jīng)全面取消住房限購(gòu)。一線四城相繼取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，可進(jìn)一步降低住房交易成本，更好地滿足居民改善性住房需求。未來(lái)，高能級(jí)城市在限購(gòu)等方向的全面寬松可期。

金融政策：降首付、降利率，取消商貸利率下限。5月17日，金監(jiān)局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)布多項(xiàng)利好政策，包括：降低住房公積金貸款利率25bp；降低首付比例，統(tǒng)一首套和二套房貸的最低首付比例至15%；降低存量房貸利率。首付比例方面，當(dāng)前，一線城市中北京、上海、深圳二套房首付比例分別為20%、25%、20%，均高于15%的下限水平。利率方面，北上深首套房貸利率LPR-45bp，與其他城市相比還有一定下調(diào)空間。

稅費(fèi)政策：11月13日，財(cái)政部等發(fā)布系列房地產(chǎn)稅費(fèi)新政，包括加大契稅優(yōu)惠力度、下調(diào)土地增值稅預(yù)征率、調(diào)整增值稅減免年限、土地增值稅優(yōu)惠。11月，一線四城相繼取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。未來(lái)，在稅費(fèi)方面仍有優(yōu)化空間，如140平方米以上的住宅契稅稅率有空間進(jìn)一步降低，印花稅在萬(wàn)分之五的基礎(chǔ)上也可以下調(diào)，個(gè)人所得稅在退稅條件或抵扣額度等方面仍有空間等。

5.4、專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，是地方政府專項(xiàng)債券的一個(gè)品種，是指地方政府為土地儲(chǔ)備發(fā)行，以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或國(guó)有土地收益基金收入償還的地方政府專項(xiàng)債券。土地儲(chǔ)備，是指地方政府為調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

歷史上，土儲(chǔ)專項(xiàng)債是新增專項(xiàng)債發(fā)行中的重要投向。2017年為規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)政部印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》，7月14日第一批90億土儲(chǔ)專項(xiàng)債由北京發(fā)行；為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向重大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2019年9月國(guó)常會(huì)明確，專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，自此土儲(chǔ)專項(xiàng)債暫停發(fā)行。2017年-2019年，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行量分別為2407、5893、6765億元，占同年新增專項(xiàng)債規(guī)模的26%、42%、31%。

加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2024年11月7日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，要求積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度。專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地使用范圍變更為兩類，一是回收符合條件的閑置存量土地，尤其是優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。二是確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地的儲(chǔ)備項(xiàng)目，可以與城中村改造地塊拆遷收儲(chǔ)相配合。

再度重啟專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地有助于去庫(kù)存。房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨高庫(kù)存問(wèn)題，盤活存量土地是去庫(kù)存的關(guān)鍵。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，土地二級(jí)市場(chǎng)難有交易，存在手中土地開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、政府收回難等問(wèn)題，使房企盤活資產(chǎn)陷入僵局。通過(guò)專項(xiàng)債回收閑置土地，可以增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。同時(shí)再供應(yīng)限制，有助于控制新增供應(yīng)規(guī)模?！锻ㄖ芬螅栈厥召?gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。

2024年庫(kù)存去化周期持續(xù)走高，市場(chǎng)亟需盤活存量土地。截至2024年11月，全國(guó)狹義庫(kù)存，即商品房待售面積；廣義庫(kù)存，即已開工未售的面積；更廣義庫(kù)存，即含待開發(fā)土地的未售面積，三口徑庫(kù)存去化周期較2023年同期分別增加2.4、4.8、6.7個(gè)月。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月，2021年以來(lái)城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%，城投持有的土地仍有較大比例有待盤活。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地預(yù)計(jì)將拉動(dòng)1-2億平方米土地收儲(chǔ)。結(jié)合歷史土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，2017-2019年三年平均占比33%，近年新增專項(xiàng)債額度在36500-39000億元，在2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債占比30%的假設(shè)下，預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億，根據(jù)近5年的土地成交樓面價(jià)估算，將拉動(dòng)1-2億平方米土地收儲(chǔ)。

在收回存量土地的過(guò)程中，可以在符合國(guó)土安全規(guī)劃的前提下，通過(guò)合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，使其更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時(shí)，加快土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)交易信息公開，為將來(lái)的專項(xiàng)債退出提供條件。

（轉(zhuǎn)自：東方資色）