在全國(guó)首個(gè)城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》施行前，4月18日，據(jù)“廣州黃埔發(fā)布”微信公眾號(hào)披露，全國(guó)首張城中村改造項(xiàng)目房票發(fā)放到村民手中，“房票安置”的試點(diǎn)是黃埔區(qū)五村七片城中村改造項(xiàng)目。對(duì)此，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“房票安置”政策的創(chuàng)新落地，既有利于推動(dòng)城中村改造與保障房建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權(quán)益。

隨著更多“房票安置”的落地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么樣的影響？能否成為未來(lái)城中村改造的新模式？

全國(guó)首張城中村改造項(xiàng)目房票發(fā)放

所謂“房票”指的是，在實(shí)施城中村改造時(shí)，被拆遷人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，由區(qū)政府指定單位出具給被拆遷人在特定時(shí)間、地域和范圍內(nèi)購(gòu)置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的憑證。這是一種創(chuàng)新的拆遷補(bǔ)償方式，有助于提高拆遷效率，縮短拆遷周期，同時(shí)也有利于改善村民的居住環(huán)境。

據(jù)悉，在廣州黃埔，村民憑房票在“房源超市”自主選擇房源，與“房源超市”房屋權(quán)屬人（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和區(qū)行政事業(yè)單位）簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而此次五村七片項(xiàng)目“房源超市”的選定，綜合考慮了村民意愿、改造主體推薦以及開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信、實(shí)力等因素，首期納入了知識(shí)城·悅辰壹號(hào)、知識(shí)城投資嘉達(dá)·山與墅、龍獅·璟瓏府這三個(gè)商品房源。其中，知識(shí)城·悅辰壹號(hào)項(xiàng)目首批住宅已提前3個(gè)月交付。

對(duì)此，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房票安置政策的創(chuàng)新落地，既有利于推動(dòng)城中村改造與保障房建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權(quán)益。此外，通過(guò)房票安置騰出土地交回政府收儲(chǔ)，可優(yōu)先建設(shè)保障性住房，對(duì)于改善民生、促進(jìn)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。

綜合來(lái)看，房票可縮短回遷周期。部分村民房屋拆遷后，長(zhǎng)期租住商品房小區(qū)，面臨著回遷慢、孩子上學(xué)等問(wèn)題，如果選擇房票安置方式，可以憑房票即時(shí)選購(gòu)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，解決部分涉改村民的“眼前之需”。村民選擇房票，在“房源超市”自主選擇房源會(huì)有一定的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠。此外，對(duì)選擇房票安置的村民，按規(guī)定將給予不超過(guò)基礎(chǔ)補(bǔ)償金額5%的政策獎(jiǎng)勵(lì)和支持。按照五村七片項(xiàng)目原棄產(chǎn)價(jià)格8000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎(jiǎng)勵(lì)1.6萬(wàn)元。

提到“房票”，不禁讓人想到今年1月5日，廣州市荔灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場(chǎng)發(fā)出了全市第一張“房票”。當(dāng)時(shí)標(biāo)志著廣州“房票安置”政策落地實(shí)施。在此前一天，《廣州市房票安置實(shí)施方案》審議通過(guò)，荔灣區(qū)石圍塘舊城改造項(xiàng)目成為“房票安置”新模式的首個(gè)試點(diǎn)。

通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，目前，國(guó)內(nèi)已有鄭州、南京、南昌、昆明、廈門(mén)和寧波等城市提出房票安置機(jī)制，相比之下，廣州是首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

而此次房票則是城中村改造的房票。廣州是全國(guó)城中村改造的重鎮(zhèn)，而黃埔區(qū)又是廣州城中村改造的先行者。黃埔區(qū)房票安置辦法的政策出處是今年4月12日正式印發(fā)實(shí)施的《廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣州市黃埔區(qū)城中村改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施細(xì)則》，這也是廣州市首個(gè)區(qū)級(jí)城中村改造房票安置的配套文件。

業(yè)內(nèi)：房票能否大規(guī)模推進(jìn)關(guān)鍵在于居民是否接受

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次黃埔城中村房票政策創(chuàng)新也較多。在存量住房多、在售庫(kù)存壓力大的情況下，貨幣補(bǔ)償（房票）是一種選擇模式，是給被安置主體提供的多種選擇渠道的一種。黃埔城中村房票是基礎(chǔ)補(bǔ)償金額+政策性補(bǔ)貼，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，到期后未購(gòu)房按照基礎(chǔ)補(bǔ)償金額兌付現(xiàn)金，人均40平方米可以原址回遷，超40平方米可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場(chǎng)選擇。

“除基礎(chǔ)補(bǔ)償金額外，再加上政策性獎(jiǎng)勵(lì)（不超過(guò)基礎(chǔ)補(bǔ)償金額的5%），確保房票安置的金額大于棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)慕痤~?！崩钣罴握f(shuō)，房源超市包含新建商品住房，政府手上持有的房源。進(jìn)入房源超市的新房項(xiàng)目一定要比周?chē)谑鄣耐愋托路宽?xiàng)目的價(jià)格低。政策性獎(jiǎng)勵(lì)加價(jià)格優(yōu)惠，目的是刺激被拆遷人群選擇“房票安置”。

對(duì)于房票的優(yōu)點(diǎn)，李宇嘉認(rèn)為，一是范圍比較廣，既可以給本人或直系親屬購(gòu)買(mǎi)商品房，也可以購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。價(jià)款不足部分還可以申請(qǐng)商業(yè)或公積金貸款。二是不計(jì)入限購(gòu)范圍。三是可以轉(zhuǎn)讓。四是原房票使用人還有稅收優(yōu)惠。另外，房票安置主要的優(yōu)勢(shì)是降低回遷安置的規(guī)模，降低舊改主體前期投入成本（回遷成本和臨遷成本）；也有利于消化舊改投資主體手上的新建商品住房，回籠資金以推動(dòng)其他項(xiàng)目投資。

不過(guò)，在李宇嘉看來(lái)，短期內(nèi)，房票能否大規(guī)模推進(jìn)關(guān)鍵在于居民是否接受、房源庫(kù)房源的豐富度、降價(jià)幅度及稅收優(yōu)惠大小等。集體土地上房屋征拆的補(bǔ)償金額加政策性獎(jiǎng)勵(lì)，相比過(guò)去“三舊時(shí)代”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要低，短期內(nèi)接受程度不高。但是，由于“三舊”模式式微，很多項(xiàng)目停頓，臨遷費(fèi)都難以持續(xù)發(fā)放，高額補(bǔ)償難以為繼，被拆遷戶的接受程度會(huì)慢慢提升。

定向安置有助于加速新房存量去化

“房票安置”能否為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力呢？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否會(huì)迎來(lái)更多的機(jī)會(huì)？

中指研究院華南分院院長(zhǎng)楊紅俠認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)需求動(dòng)能偏弱的情況下，這種定向需求更有助于加速新房存量去化，更快對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但從短期來(lái)看，廣州房票政策仍處于試點(diǎn)階段，目前發(fā)放的“房票”數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)市場(chǎng)影響有限。

從目前來(lái)看，城中村改造最大的痛點(diǎn)即資金來(lái)源，此輪城中村改造更加注重資金保障，中央層面多次發(fā)聲加大金融支持力度，為城中村改造落地保駕護(hù)航，城市方面也出臺(tái)了相關(guān)政策加強(qiáng)城中村改造的保障。

其中，全國(guó)首個(gè)城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》將于5月1日起施行。該條例規(guī)定，廣州城中村改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)劃先行、依法征收，公眾參與、共建共治的原則。

在本輪城中村改造中，廣州、深圳為代表的城市堅(jiān)持“凈地出讓”原則，即在土地完成征收并平整后，方可出讓給開(kāi)發(fā)商。廣州黃埔發(fā)布的首張房票正是來(lái)自“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項(xiàng)目。事實(shí)上，從過(guò)去的合作改造模式，到“依法征收，凈地出讓”改造模式，城中村改造將更多體現(xiàn)“有為政府”的保障作用，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這為房企等社會(huì)資本入局帶來(lái)了利好。

新京報(bào)記者 袁秀麗